רוצים לקנות דירה וגם לחסוך קצת? מי יגיד לדבר כזה לא? הגיע הזמן שתכירו את המושג "קבוצות רכישה". מה שזה אומר בעצם שרוכשים פרטיים ומשקיעים יכולים להתאגד במטרה לרכוש קרקע ולהקים עליה פרויקט בנייה משותף, כאשר אחוז מסוים מהנכס הסופי נמצא בבעלות פרטית של כל רוכש. השיטה הזאת מציעה יתרונות כלכליים רבים וגם כמה סיכונים שחשוב להכיר. רוצים לדעת עוד? רגע לפני שאתם בונים על זה, כדאי שתמשיכו לקרוא.
מה היא קבוצת רכישה?
קבוצת רכישה היא התאגדות של אנשים פרטיים המעוניינים לרכוש קרקע או נכס במשותף, למטרת בניית פרויקט נדל"ני כמו בניין מגורים, משרדים או אפילו מרכז מסחרי. החברים בקבוצה חולקים יחד את העלויות הכרוכות ברכישת הקרקע ובבניית הפרויקט, ובכך נמנעים מלשלם לקבלן חיצוני ומהוצאות תיווך גבוהות. מה צריך לדעת לפני שקונים דירה? שכל אחד מהמשתתפים מקבל בעלות באחוזים על היחידה שרכש, ובמקרים רבים, הקבוצה שוכרת שירותי ניהול מקצועיים כדי לייעל את תהליך הבנייה ולהבטיח עמידה בלוחות הזמנים ובסטנדרטים הנדרשים. חברי הקבוצה עשויים להיות אנשים פרטיים המעוניינים בדירה למגורים משותפים, או משקיעים המעוניינים בנכס להשכרה או במכירה ברווח.
סוגים של קבוצות רכישה
קיימים שני סוגים עיקריים של קבוצות רכישה:
1. קבוצות רכישה למגורים – נראה כאן בעיקר משפחות ואנשים פרטיים המעוניינים לרכוש דירה במחיר נמוך יותר מאשר דרך השוק המסורתי. בקבוצות אלה, החברים פועלים במשותף לתכנון פרויקט מגורים בהתאם לצרכים שלהם, תוך שמירה על איכות חיים ורמת גימור גבוהה.
2. קבוצות רכישה להשקעה – קבוצות אלה מכוונות לרווח כלכלי, והמשתתפים בהן הם משקיעים המעוניינים למכור את הנכס ברווח או להשכיר אותו. לדוגמה בפרויקטים ביהודה ושומרון. קבוצה כזו פועלת לרכישת קרקע באזורי ביקוש, ומשקיעה בפרויקט בעל פוטנציאל תשואה גבוה. בקבוצות רכישה להשקעה נעשה שימוש בניהול מקצועי והשקעה גדולה יותר, במטרה להבטיח השגת תשואה גבוהה.
ההבדל בין קבוצת רכישה לרכישה מקבלן
קבוצות רכישה מציעות כמה יתרונות:
חיסכון בעלויות – הרוכשים נמנעים מתשלום על מרווח הרווח הקבלני, מה שמפחית את העלויות לעומת קניית דירה מקבלן.
שליטה על הפרויקט – בקבוצת רכישה, לחברי הקבוצה יש אפשרות להשתתף בניהול הפרויקט ולהשפיע על תכנון המבנה, על איכות החומרים ועל היבטים נוספים בתהליך הבנייה.
גמישות בתכנון הדירות – חברי קבוצת רכישה יכולים לתכנן את יחידות המגורים בהתאם לצורכיהם האישיים, ולקבוע שינויים ומאפיינים אישיים שאי אפשר לבצע ברכישה מקבלן אשר משתמש בתוכנית כללית.
תשואה על השקעה – בקבוצות רכישה להשקעה, קיים פוטנציאל לתשואה גבוהה עקב קניית הקרקע במחיר נמוך יחסית, והערכת ערך הנכס העתידי.
חסרונות וסיכונים בקבוצות רכישה
נכון, יש יתרונות, אבל לקבוצות רכישה יש גם חסרונות וסיכונים:
- חוסר ודאות בניהול הפרויקט – קבוצת רכישה מנהלת את הפרויקט בעצמה או באמצעות ניהול חיצוני, אבל בלי קבלן ראשי שמנהל את כל התהליך. הדבר עלול להוביל לעיכובים, לעלויות לא מתוכננות ולשינויים בלוח הזמנים.
- סיכונים כלכליים – קבוצות רכישה פגיעות לשינויים כלכליים, כמו עליית מחירי חומרי גלם או עיכובים בתהליך הבנייה שיכולים לגרום לחריגות תקציב.
- קשיים משפטיים ובירוקרטיים – רכישת קרקע ובנייה דורשים אישורים רבים והיתרים מורכבים, מה שעלול להוביל לעיכובים ולקשיים נוספים בניהול הפרויקט.
- היעדר ערבות בנקאית – בניגוד לרכישה מקבלן, בקבוצות רכישה אין ערבות בנקאית, מה שעלול לסכן את הרוכשים במקרה של בעיה או כשל בפרויקט.
תהליך ההצטרפות לקבוצת רכישה
הצטרפות לקבוצת רכישה מתחילה בהתעניינות בפרויקט או בקרקע. תחילה, המשתתף הפוטנציאלי מקבל מידע כללי על הקרקע, על אזור הפרויקט ועל תנאי השוק, ולאחר מכן מתקיימים מפגשי היכרות עם חברי הקבוצה ונציגי הניהול. משתתפי הקבוצה חותמים על הסכמים המסדירים את תנאי ההצטרפות ורוכשים את חלקם בקרקע. במקביל, נדרשים לשלם מקדמה ראשונית ולהתחייב לתשלומים נוספים לצורך כיסוי הוצאות רכישת הקרקע, ניהול הבנייה ועוד. התהליך דורש מהמשתתפים התחייבות והשתתפות פעילה בקבלת ההחלטות ובפיתוח הפרויקט.
טיפים לבחירת קבוצת רכישה מתאימה
בדיקת רקע מנהלי הקבוצה – חשוב לבדוק את הניסיון של מנהלי הקבוצה, ולהתייעץ עם מומחים בתחום כדי להעריך את פוטנציאל הפרויקט, את המנהלים שלו, ואת הסיכונים הכרוכים בו.
מיקום הקרקע – משחק תפקיד מרכזי בערך העתידי של הנכס. מומלץ לבחור קרקע באזורי ביקוש, בעלי פוטנציאל פיתוח כלכלי ותחבורתי עתידי לפי התוכניות השונות, כולל תמ"א.
בחינת היתכנות כלכלית – יש לבדוק את מצב השוק באזור הפרויקט, לבחון את העלויות הצפויות ולהבין את התשואה הפוטנציאלית להשקעה. כמו כן חשוב לוודא שיש הסכמה כללית בין חברי הקבוצה על גובה העלויות השונות.
תיאום ציפיות עם שאר החברים – לפני ההצטרפות לקבוצה, כדאי לוודא שהמטרות והציפיות תואמות בין כל המשתתפים. תיאום ציפיות ברור יכול למנוע סכסוכים במהלך הדרך ולשמור על התנהלות חלקה של הפרויקט.
לסיכום
קבוצות רכישה מציעות חלופה מעניינת לרכישת נדל"ן, בעיקר לאלו המעוניינים להוזיל עלויות וליהנות משליטה על תהליך הבנייה. יתרונות כמו חיסכון כלכלי וגמישות בתכנון הדירות מפתים רוכשים פרטיים, אבל קיימים גם סיכונים הדורשים תכנון, הבנה מעמיקה ובדיקות. בחירת קבוצת רכישה מתאימה מצריכה בדיקת רקע של מנהלי הקבוצה, בדיקה כלכלית של הקרקע, ותיאום ציפיות מול יתר החברים בקבוצה. שילוב נכון של יוזמה אישית, הבנה כלכלית ושיתוף פעולה קבוצתי יכולים להפוך קבוצת רכישה להזדמנות מצוינת לרוכשים פרטיים ולמשקיעים בנדל"ן.
